PATTON MORENO & ASVAT

1. Bienes Raíces

El negocio de Bienes Raíces en la República de Panamá ha ido significativamente en aumento durante los últimos diez (10) años debido a la campaña de mercadeo global cuyo propósito es promover a Panamá como un destino ideal para turistas, inversionistas y personas jubiladas alrededor del mundo.

En vista a lo anterior, inversionistas locales e internacionales han puesto a Panamá como el objetivo de un mercado potencialmente creciente de turismo, que a su vez ha llevado al establecimiento en nuestro país de nuevos lugares de recreo, hoteles, cama y desayuno, plazas de compras y el financiamiento y construcción de urbanizaciones de casas familiares y modernos edificios de apartamentos en la Ciudad de Panamá y en otras provincias.

A fin de comprar bienes raíces en Panamá nuestra firma de Abogados ofrece a sus clientes consejería legal completa y detallada que incluye lo siguiente:

1. Diligencia debida y completa de la propiedad, esto es una búsqueda completa de título; también verificamos si la propiedad tiene cualquier gravamen o limitaciones o cualquier otra característica especial.

2. La constitución de una sociedad panameña o de ultramar o fundación de interés privado que tendría el título de la propiedad.

3. Borrador de un Contrato de Promesa de Compra-Venta a fin de asegurar la propiedad mientras nuestro cliente está obteniendo el financiamiento de la propiedad (si aplica) o ejecutando cualquier otra transacción en relación a la compra de la propiedad.

4. Borrador de un Contrato de Compra-Venta que subsiguientemente será inscrito en el Registro Público, de manera que afecte a terceros.

5. También podemos servir como depositarios de plica mientras se lleva a cabo la transferencia del título y todos los impuestos de ventas son pagados por el vendedor.

6. Procesar la visa de residencia/permiso de trabajo requerido por el cliente.

7. Ofrecemos asistencia a nuestros clientes en sus financiamientos hipotecarios bancarios, desde la selección del banco y la coordinación de cualquier papeleo requerido por la transacción.

1.1. Constitución de una Sociedad Panameña

La República de Panamá es muy flexible en relación a la constitución de una sociedad bajo sus Ley y al mismo tiempo, protege la confidencialidad de sus dueños.

La Ley Número 32 de 1927 (Constitución de Sociedades Panameñas) no impone restricciones sobre la propiedad de acciones de una Sociedad panameña por ciudadanos extranjeros o sociedades, ni existen restricciones de nacionalidad ni requisitos de residencia sobre los directores o dignatarios de sociedades panameñas bajo dicha ley.

En la práctica, las sociedades son constituidas mediante suscriptores nominativos en Panamá, quienes ejecutan el instrumento básico de constitución llamado Pacto social, o más comúnmente conocido en inglés como “Articles of Incorporation”, ante un Notario Público de la República de Panamá, y quien obtiene su inscripción en el Registro Público en Panamá, en cuyo momento comienza la existencia de la sociedad.

El Pacto Social puede se ejecutado en cualquier lugar, dentro o fuera de la República de Panamá, en cualquier idioma, y el mismo puede ejecutarse mediante instrumento público o en cualquier otra forma, mientras la firmas que aparecen en el mismo estén certificadas por un Notario Público, o por cualquier otro funcionario público autorizado para certificar en el lugar de ejecución del mismo.

Requisitos:

a. El Nombre de la sociedad, que no será igual ni similar al de cualquier otra sociedad panameña en existencia.
b. El objetivo general u objetivos para los cuales se constituye la sociedad.
c. La estructura de capital propuesta para la sociedad, o su capital autorizado, incluyendo el número de clases de acciones, ya sea con o sin valor nominal, ya sean al portador o nominativas.
En relación a lo anterior, se debe observar que la cantidad del capital social autorizado y el valor nominal de las acciones pueden ser expresadas en dólares de los EE.UU. que es moneda legal en la República de Panamá o en la moneda legal de cualquier país o en ambos.
d. El domicilio de la sociedad, que puede ser en Panamá o en cualquier otra parte, al igual que el nombre y domicilio de su Agente Residente en Panamá, quien debe ser un abogado o firma de abogados en Panamá.
e. La duración de la sociedad, esta puede ser perpetua.
f. El nombre y dirección completa de por lo menos tres directores quienes pueden ser personas naturales o entidades corporativas.
g. Cualesquiera otras cláusulas legales que los subscriptores pueden convenir. Es una práctica usual incluir los nombres completos de los primeros dignatarios de la sociedad que consisten de por lo menos un Presidente, un Secretario y un Tesorero, ya que ofrece considerable ahorro de tiempo. Ellos pueden ser las mismas personas que los directores de la sociedad.

1.2. Impuestos Sobre Bienes Inmuebles

El impuesto sobre bienes inmuebles debe ser pagado de acuerdo con el valor de tasación oficial, que es usualmente el valor declarado en el documento de venta. El porcentaje anual máximo de la tasación de 2.10%, que es basado en el valor de la tierra más el valor declarado de las mejoras construidas en esta.

La base gravable dependerá del valor total de la tierra más las mejoras. Las transacciones de bienes inmuebles a precios mayores que el valor de tasación automáticamente aumentaran el valor de dichas propiedades para propósitos de impuesto. Ciertas propiedades y mejoras sobre estas están exentas o pueden obtener exenciones del impuesto sobre bienes inmuebles de acuerdo a leyes especiales de incentivos especiales.

Las propiedades con valores registrados de tasación de menos de US$30,000.00 están exentas del pago de impuestos sobre bienes inmuebles, al igual que aquellas propiedades que caen bajo la exención de 20 años.

Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles

El impuesto de transferencia debe ser pagado por el vendedor al momento de la transferencia de la propiedad. Este impuesto es aproximadamente 2% ya sea del precio de venta declarado en el Contrato de Compra-Venta o del valor registrado de la propiedad, el que sea más alto.

Las propiedades residenciales nuevas compradas con el propósito de usarlas como residencia personal están exentas del pago del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles.

1.3. Financiamiento Bancario Local

En caso que el cliente requiere cualquier financiamiento local de una institución bancaria, mencionamos en este documento una serie de pautas en relación a tasas y condiciones promedio solicitadas por bancos hipotecarios panameños.

1. Tasa de Financiamiento: Entre 60% - 70% del precio de compra o valor de mercado evaluado, el que sea menor.
2. Tasa de Interés: Desde 5.5% a 6.5%, más una tasa adicional (FECI) de 1% por año, excepto para residencias primarias.
3. Duración de amortización: La amortización máxima es 30 años divididos entre cinco (5) años renovables a opción del Banco por cinco (5) períodos adicionales de cinco (5) años cada uno.
4. Requisito de Seguro de Vida: Los bancos generales generalmente requieren que el prestatario(s) contrate una póliza de seguro de vida y una póliza de seguro contra incendio; ambas pólizas de seguro deben ser por la cantidad del préstamo y deben ser endosadas al Banco. El seguro debe ser suscrito en Panamá.
5. Comisión del Banco: La comisión del banco será aproximadamente 1% de la cantidad por pagar del préstamo.

1.4. Programa de Inmigración

En su constante búsqueda de programas diversos y flexibles que promocionen a Panamá como un lugar ideal para invertir y/o vivir, la Oficina de Naturalización e Inmigración ha emitido una serie de visas bajo las cuales un extranjero y su familia pueden establecerse en nuestro país.

Todas estas visas tienen requisitos comunes que deben ser cumplidos; por lo tanto, solamente hemos mencionado la característica específicas o requisitos principal para cada tipo de visa.

a. Visa de Turista Retirado

Esta visa requiere que el jubilado establezca una cuenta de Depósito a Largo Plazo en el Banco Nacional de Panamá, con duración de por lo menos cinco (5) años, por una cantidad que pudiese generar un interés mensual de por lo menos US$750.00, cantidad que sería considerada el ingreso mensual del jubilado.

Beneficios:

Residencia indefinida después de 15 años de aplicar para permiso de residencia provisional.
Un Pasaporte Especial (este documento no ofrece ciudadanía panameña).
Múltiples exoneraciones de impuesto y descuentos en diversos servicios ofrecidos en Panamá.

b. Visa de Turista Pensionado

El solicitante debe ser pensionado o jubilado por un gobierno extranjero, entidad internacional o compañía privada. La persona debe recibir una renta o pensión mensual de por lo menos US$500.00 y US$100.00 adicionales por cada dependiente.

Beneficios:

Residencia indefinida automática una vez que aplique la persona.
Múltiples exoneraciones de impuestos y descuentos en diversos servicios ofrecidos en Panamá.

c. Visa de Solvencia Económica Propia

El solicitante debe escoger una de las tres (3) maneras de obtener la Visa de Auto Solvencia Económica. Estas opciones son:

1. Establecer una cuenta de Depósito a Largo Plazo en un Banco local, con una duración de por menos dos (2) años, por una cantidad mínima de US$200,000.00.
2. Adquirir bienes inmuebles en la República de Panamá, bajo su nombre, por un valor mínimo de US$200,000.00 y presentar evidencia de solvencia económica para cubrir sus necesidades generales y diarias.
3. Adquirir bienes raíces en la República de Panamá, bajo su nombre, por un US$80,000.00 y establecer una cuenta de Depósito a Largo Plazo en un Banco local, con una duración de por lo menos dos (2) años, por una cantidad mínima de US$120,000.00.

Beneficios:

Residencia permanente después de 1 año de aplicar para el permiso de residencia provisional.
Derecho a cédula de identidad panameña.
Opción de aplicar para la nacionalidad panameña después de cinco (5) años de tener la residencia permanente.

d. Visa de Inversionista de Pequeña Empresa

Este tipo de visa requiere una inversión de una cantidad mínima de US$40,000.00 y un máximo de US$150,000.00.

Beneficios:

Residencia permanente después de 4 años de aplicar para el permiso de residencia provisional.
Derecho a cédula de identidad panameña.
Opción de aplicar para la nacionalidad panameña después de cinco (5) años de tener la residencia permanente.

Todos los documentos expedidos fuera de la República de Panamá deben ser apostillados o certificados ante un Consulado Panameño en el lugar de expedición.

1.5. Derechos Posesorios

Es importante mencionar que no todas las propiedades en la República de Panamá son de propiedad privada o han sido registrados en la Oficina de Registro Público.

La mayoría de propiedades frente a las playas, islas y bienes raíces en zonas turísticas especiales son propiedad y administradas por el Gobierno Nacional a través de sus gobiernos municipales locales, por lo tanto, estas propiedades solamente pueden ser otorgadas como “derechos de posesión”, por un período de tiempo determinado.

Los derechos posesorios confieren privilegios de uso del terreno los cuales son esencialmente reconocidos basados en la ocupación, mantenimiento y uso del terreno, por un período de tiempo.

Consideramos que es mandatorio poner atención al hecho que los derechos posesorios NO LE DA TÍTULO DE PROPIEDAD sobre una propiedad. Una vez que un inversionista local o extranjero decida comprar este tipo de derechos de terreno, ellos asumen el riesgo de tener que “entregar” la propiedad a solicitud del Gobierno Nacional.

Además, el proceso bajo el cual los derechos de posesión son reconocidos pueden ser muy largo ya que depende de factores externos tales como la fecha de reconocimiento de los derechos de posesión, la inspección que debe hacerse por parte de la entidad otorgante, y la transferencia real de los derechos.

Propiedad de Isla

Según se establece en el artículo 291 de nuestra Constitución Nacional y confirmado por el artículo 121 de nuestro Código Fiscal, ninguna sociedad o persona extranjera, así como ninguna sociedad panameña con capital extranjero puede adquirir el título de propiedad de propiedades privadas o nacionales que estén ubicadas menos de 10 kilómetros de la frontera panameña o de islas bajo su jurisdicción.

A pesar que nuestra Constitución Nacional respeta todos los derechos legítimamente adquiridos antes de su ejecución, la mayoría de las islas en la República de Panamá pertenecen al Gobierno Panameño, de manera que solamente pueden darse en concesión por un período de tiempo, excepto en aquellas áreas donde el Gobierno ha establecido sistemas especiales de turismo, en cuyo caso, las propiedades bajo ese sistema especial estará sujeto a compra por terceros.

Hace unos meses atrás, Ley No.2 del 7 de enero de 2006 fue establecida para regular la concesión para la inversión en islas y la concesión de islas para desarrollos turísticos.

Esta ley ha dispuesto diversos requisitos necesitados para obtener una concesión sobre cualquier propiedad situada en islas que pertenezcan al Gobierno de Panameño. Estas concesiones se pueden conceder por un período de cuarenta (40) años, extensible por treinta (30) años más.